Despre certificatul de urbanism

Primul pas pentru inceperea oricarui proiect pentru o constructie este obtinerea unui certificat de urbanism. Ce este insa acest certificat de urbanism? Astazi vom descrie un astfel de certificat, plecand de la un exemplu concret. Vom afla cum il obtinem, care este scopul lui, ce contine si in ce cazuri avem nevoie de certificat.

Certificatul de urbanism este un act oficial prin care oricine este informat despre regimul juridic, tehnic si economic al unor imobile, parcele etc si conditiile necesare in vederea realizarii unor investitii. Cu alte cuvinte certificatul de urbanism ne spune ce, cum si in ce conditii putem face o investitie (construire cladire, amplasare reclama, vanzare-cumparare etc).

Certificatul de urbanism este eliberat de catre autoritatile locale sau judetene, care au in perimetrul administrativ obiectivul de interes. Pentru a obtine un certificat de urbanism este necesar, in majoritatea cazurilor, o cerere tip, acte de proprietate, planuri cadastrale de incadrare ( scara 1:500 si 1:200) si dovada platii taxei de emitere. In general sunt aceleasi conditii de obtinere a unui certificat in cazul tuturor administratiilor.
Pentru ce este nevoie de un certificat de urbanism? Acesta este obligatoriu in cazul oricarei investitii ( construire, demolare, amplasare in spatiul public, licitatii etc). Pentru ca certificatul  ne informeaza ce putem construi, care sunt restrictiile si care conditiile, acesta este necesar pentru a cunoaste de la inceput toate servitutile unei constructii, parcele sau alt obiectiv. Sa vedem insa practic cum arata un certificat de urbanism.

Am ales un certificat de urbanism real pentru a arata toate datele furnizate prin acest act informal. Prima pagina a certificatului contine in primul rand informatii privitoare la scopul pentru care este eliberat certificatul. In acest caz este vorba de construirea unei locuinte individuale. Am marcat cu galben sectiunea privitoare la cel care solicita certificatul de urbanism. acesta poate fi proprietarul parcelei sau orice alta persoana fizica/juridica care are interes.

Cu albastru este marcata sectiunea ce contine informatii privind amplasamentul parcelei: adresa si planuri cadastrale (scara 1:500 si 1:2000) parte din anexele certificatului de urbanism. Cu verde este marcata sectiunea informatiilor privind regimul juridic: intravilan/extravilan, suprafete ale parcelei, date privind actele de proprietate si tipul de proprietate, extras de carte funciara si existenta unor constructii pe parcela. Cu rosueste marcata sectiunea informatiilor privitoare la regimul economic: existenta unor constructii si tipul acestora, incadrarea in documentatii de urbanism (in cazul acesta PUG Bucuresti) si tipul de zonificare, functiuni admise, admise cu conditionari sau interzise, si zonarea fiscala.

Pagina a doua a certificatului de urbanism continua cu informatii privind regimul tehnic. Sectiunea marcata cu galben prezinta modul in care se poate construi: se precizeaza incadrarea in zona reglementata prin PUG Bucuresti, regimul de inaltime, retrageri, POT si CUT si posibilitatea de depasire a acestora in anumite conditii, tipul de imprejmuire, parcarea/gararea masinilor, organizarea de santier si scurgerea apelor pluviale. Cu rosu este marcata sectiunea ce ne precizeaza scopul in care poate fi utilizat acest certificat de urbanism. Asa cum este precizat si la regimul tehnic, acest caz este unul particular si va fi nevoie de intocmirea unui PUD (Plan urbanstic de detaliu). Cu albastru sunt marcate unele obligatii ale investitorului, in acest caz adresarea catre autoritatea de mediu si obtinerea unui aviz.
Pagina a treia a certificatului contine, marcat cu albastru, toate avizele, acordurile, taxe si alte proiecte necesare pentru a se elibera autorizatia de construire. Toate acestea formeaza un dosar ce va fi depus ulterior pentru obtinerea autorizatiei de construire. Cu rosu este marcat termenul de valabilitate al certificatului de urbanism.
In pagina patru a certificatului de urbanism este completarea in cazul in care se doreste prelungirea valabilitatii certificatului. Prelungirea se face o singura data. Prelungirea se poate face doar in timpul valabilitatii certificatului, o cerere ulterioara expirarii acestuia nefiind permisa in mod legal si conducand la obligatia de obtinere a unui nou certificat de urbanism. Vin aici cu precizarea ca certificatul contine si planurile cadastrale, planse anexa la scara 1:500 si 1:2000, stampilate de primarie, planse fara de care acesta este incomplet si invalid.

Sfatul meu este ca intotdeauna sa obtineti mai intai certificatul de urbanism. In cazul in care doriti sa cumparati un teren puteti cere un certificat pentru vanzare-cumparare si sa aflati exact ce se poate face pe acel teren. Inainte de a va hotara ce fel de casa vreti, obtineti un certificat si apoi incepeti discutii cu proiectantii de specialitate. Si in cazul unei demolari este obligatoriu emiterea unei certificat pentru demolare. Eu va sugerez sa apelati la un specialist inca de la inceput, acesta cunoscand mult mai bine modul in care se poate obtine un certificat. In mod normal certificatul de urbanism trebuie sa contina aceleasi informatii pentru o parcela sau alt obiectiv de interes, dar practica ne spune ca administratia poate interpreta legea in mod diferit, cateodata existand “greseli” doar din modul de intocmire si analiza a unei zone, nu doar din “influente”.

Postarile din categoria Idei practice reprezinta doar explicatii teoretice. Acestea nu sunt solutii pentru o rezolvare a unui proiect real. Pentru a primi cele mai bune solutii, in cazul unei initiative reale, adresati-va unui specialist. In cazul in care doriti consultanta pentru o initiativa reala, puteti folosi pagina de contact.

110 comentarii la Despre certificatul de urbanism

  • ADRIAN

    Imi permit sa te contrazic. La CU nu trebuie sa prezinti acte de proprietate tocmai pentru ca este un document de informare si care ar putea fi solicitat de oricine, in ideea pe care ai si expus-o – aceea de avedea ce "poate terenul" inainte de a da banii pe el. Dar, desi legea si normele de aplicare spun EXPLICIT ca se interzice a se solicita altceva in afara de, cum ai spus, planurile la 500 si la 2000, formularul tipizat completat si (aici ai uitat) chitanta doveditoare a platii taxei de emitere a CU, la multe primarii se cere inclusiv memoriu de arhitectura sau, cateodata, si ilustrare de tema. Si trebuie sapus ca, acum de cand toate CU din zonele protejate ale Bucurestiului se emit de PMB, acest proces dureaza minim 4 luni desi, din nou, legea stabileste un maxim de 30 de zile pentru emitere!

  • popescu

    @Adrian…ai dreptate, in mod normal nu trebuie sa prezinti si actele de proprietate, dar eu nu am intalnit primarie care sa accepte fara…in cazul vanzare-cumparare certificatul il scoate vanzatorul/proprietar…am uitat si chitanta, modific :)…am intalnit si eu cazurile stupide cu memoriu simplificat de arhitectura, dar, asa cum spui si tu, este o tampenie…prin aceste cereri suplimentare este "modificat" chiar scopul certificatului, acela de informare, informare prealabila oricarei lucrari…nu am vrut sa precizez nimic despre cele 30 de zile pentru ca nu sunt respectate de foarte multe administratii…oricum de aia am tot spus ca e nevoie sa se discute cu un specialist inca dinaintea obtinerii certificatului…m-am concentrat pe explicatii asupra continutului si nu a modului i care se obtine, mod care este din pacate diferit in functie de administratie si tampenia interpretarii legii

  • ADRIAN

    am pus la mine niste imagini cadou. inca nu le-am pus pe alea pentru tine si HM :)

  • Ana

    Buna ziua,

    Am o problema si sper ca ma puteri ajuta. Am un teren in coproprietate (2 proprietari, cota de 1/2 pentru fiecare). Am nevoie de un certificat de urbanism in vederea unei dezmembrari in trei loturi a acestui teren. Mergand la primarie cu toate actele necesare, mi se spune ca nu pot sa elibereze un singur certificat de urbanism pentru ca sunt doi proprietari si trebuie neaparat eliberate doua certificate de urbanism (deci si taxare dubla). Certificatul de urbanism se elibereaza pe teren sau pe numarul de proprietari? Este legal in felul acesta? Exista o lege in sensul acesta?

    • Din câte ştiu, certificatul de urbanism se eliberează pentru teren… nu ştiu dacă nu există ceva special precizat în cazul dezmembrării… legea pe care o căutaţi este Legea nr. 350 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, are şi completări ulterioare… pot fi eliberate mai multe certificate pe acelaşi teren, pentru fiecare solicitant în parte… poate acesta este cazul dvs

  • Multumesc

    Buna Ziua.
    Am comparat un teren pentru loc de casa , am solicitat un certificat de urbanism in care se solicita acordul vecinului pentru apropierea la mai putin de 3 metri fata de limita de proprietate. Ulterior am descoperit ca nu exista o asemenea obligate in hotsrarile locale sau in regulamentul de urbanism al localitatii, in cazul zonei unde este amplasat terenul, eu avand dreptul sa imi construiesc casa potrivit hcl, reg. de urbanism si codului civil la un metru fata de limita de proprietate fara a fi NECESAR acordul vecinului. Aceasta lucru a fost seminalat celor de la urbanism si ei au recunoscut verbal greseala.
    . Este NECESAR in cazul de fata obtinerea unui nou certificat de urbanism in vederea obtinerii autorizatiei de construire?
    Se poate realiza corectarea certificatului de urbanism existent fara a se emite unul nou ?
    Cat dureaza ,care este termenul, pt.corectarea certificatului de urbanism emis gresit? Si cui trebuie sa am adresez pt corectarea lui?
    Daca intre timp s-ar emite o noua hotarare care impune aceasta distanta minima de 3 m si in zona in care am eu terenul , voi intra si eu sub incidenta acestei noi hotarari ? Dat fiind factual ca certificatului initial de urbanism( cel gresit) este datat anterior emiterii acestei posibile noi hotarari?
    Daca as obtine o autorizatie de construire corecta respectand hotararile consiliului local, regulamentul de urbanism , si codul civil, existente in acest moment dar fara a se mai efectua si corectarea certificatului de urbanism emis gresit, aceasta eventuala autorizatie de
    construire ar fi valida? Ar putea ea fi atacata eventuala autorizatie de construire in instanta din acest motiv?

    Va Multumesc anticipat pt raspunsul dumneavoastra.

    • Trebuie sa luati un nou certificat de urbanism, neexistand conform legii un certificat corectat… Daca exista noi reglementari in zona va vor da noul certificat conform noilor reglementari… Nu puteti avea o autorizatie valabila daca aveti un certificat care nu respecta reglementarile, putand fi anulata in instanta… Asta este mai degraba o problema juridica, parte la care eu nu ma pricep… In acelasi timp si dvs va puteti adresa justitiei pentru modul in care au emis primul certificat gresit

  • Andrei

    Buna ziua,

    Am un prieten care doreste sa demoleze o constructie, dar care momentan nu are timpul necesar sa se ocupe de toate formalitatile. In primul rand trebuie luat CU, intrebarea mea este daca as putea eu sa depun cererea completata de el si restul actelor necesare si totodata sa il si ridic cand va fi gata. Am nevoie de imputernicire?

  • dan

    am o problema juridica va pot detalia legat de cu si autorizatie

  • dan

    am facut lucrari de interventie la o casa p+1cu autorizatie pt p+1 de constructie
    am desfiintat etajul initial refacand altul) ac extindere si etajare constructie existenta nu am solicitat acordul vecinilor studiul de insorire l_am facut dupa aia am rezolvat la primarie…am construit si o mansarda fara a c dar am rezolvat-o si cu asta,precizez casa era cu perete si fundatie comuna cu a vecinului eu etajandu ma si facand si mansasrda am intrat cu extinderea in terenul lui cu 30 de cm ,pe o lungime de 3m nu mi s-a cerut acordul pt constructia pe hotar de la primarie zicand ca e extindere casa existenta ,dar am intrat la vecin cu extinderea, m-am pomenit ca m-a reclamat la isc,astia mi-au anulat autorizatia ,am rezolvat la primarie sa-mi dea una noua cu mansarda cu tot ,dar m-a dat vecinul in judecata si-mi cere demolarea,desi am ac legala,cu avize, acorduri ,desi etc se pare ca nu respecta ac chiar toate prevederile urbanistice, nu am nici acordul vecinului,astia de la primarie m-au asigurat ca rezolva ei pe la instante ,dar mie teama sa nu ma oblige intantele superioare sa o demolez,vecinul nu vrea sa accepte nici bani, nimic pt teren .ce pot sa fac.urgent va rog

    • nu am niciun răspuns din punct de vedere al competenţelor mele… dvs aveţi nevoie de un avocat şi de cineva care să vă explice că autorizaţiile trebuie respectate, să vă explice într-un mod în care să înţelegeţi

  • burlacu

    buna ziua am si eu o nelamurire peretele exterior al casei care da in curtea vecinului este construit pe hotar. acesta si-a construit cu autorizatie in anul 2007 un garaj lipit de acest perete al casei mele care trece pe sub acopiris fapt pentru care numai pot sa execut nicio lucrare de renovare la acesta. Va rog sa-mi spuneti daca prin respectiva autorizatie nu era oare obligat sa pastreze o anumita distanta? are dreptul sa se lipeasca de zidul casei mele?

  • burlacu

    ce pot sa mai fac acum pentru a mi se elibera spatele casei? ma adresez la primarie pentru desfiintarea autorizatiei sau cum?

  • burlacu

    buna seara! am aflat recent de la cadastru ca in anul 2007 cand si-a eliberat autorizatia de constructie pentru garajul lipit de casa mea acesta in 2005 si-a facut acte cadastrale pe casa mea.am fost la primarie si am aflat astefel ca nu s-a respectat autorizatia drept urmare pe baza cadastrului a facut dovada ca e terenul. acum va intreb pe dvs dupa ce merg in instanta sa-i anulez cadstrul cine este in masura sa-i demoleze respectivul garaj?primaria ca nu a respectat autorizatia sau instanta?

  • burlacu

    buna seara! am aflat recent de la cadastru ca in anul 2007 cand si-a eliberat autorizatia de constructie pentru garajul lipit de casa mea acesta inca din 2005 si-a facut acte cadastrale pe casa mea.am fost la primarie si am aflat astfel ca nu s-a respectat autorizatia drept urmare pe baza cadastrului ilegal a facut dovada ca e terenul sau. acum va intreb pe dvs dupa ce merg in instanta sa-i anulez cadastrul cine este in masura sa-i demoleze respectivul garaj?primaria ca nu a respectat autorizatia sau instanta?

  • Rodica gottlieb

    Exista o casa si teren cu 2 proprietari.unul din proprietari dorește sa construiască un atelier de Tamplarie.Pentru Autorizația de construcție trebuie si acordul celuilalt proprietar ? Dacă trebuie va rog sa-mi Spune-ți in baza care-i legi?Va multumesc anticipat!

  • daniela konrad

    Buna . Am construit in provincie o casuta cu 3 camere si mansarda in gradina parintilor mei . Nu am niciun fel de acte pe teren si nici pe constructie .planuri proiect sau arhitecti nau existat .am facut o eu sotul si un frate .asa cum am stiut . Problema e ca au aparut pretentii din partea altor frati de ai mei . Spunand ca si ei vroia sa construiasca o casa pe acel teren .. ce e de facut ??? Cum rezolv problema ???

  • mihai

    Cosiliul local poate modifica PUG si aproba un PUZ? si cu cate voturi?

  • mihai

    D+P+3E H maxim14,5m la ce distanta trebue sa fie fata de celelalte case P+I si anexe?

  • George Mihai

    Buna ziua,

    Am nevoie de un sfat pe care nu am putut sa il obtin de la Primarie. Vreau sa inchiriez un teren pe care sa pun un container pe care sa il fac magazin. Cei de la primarie imi cer pentru CU absolut toate actele ca si cum as construi o casa. Nu asta ar fi problema. Problema este ca nu stiu ce fel de act sa inchei cu proprietarul astfel incat sa pot scoate CU si apoi AC. Imi spun ca nu este bine contract de inchiriere pentru ca nu se mai emit AC pe contract de inchiriere.
    Ma puteti ajuta ?

    Multumesc !

  • ana cimpean

    Buna ziua,
    Am obtinut toate documentele solicitate in certificatul de urbanism pentru construirea unei case. Problema este ca dupa ce am depus documentatia la primarie a aparut o noua lege data prin ordonanta de urgenta (OUG34/2013)care ma imiedica sa construiesc. Primaria mi a trimis un document in acest sens. ( (Este vorba de terenurile incadrate ca pajiste, interurban.)
    Deci sa inteleg ca nu ma pot baza pe un certificat de urbanism cand cumpar un teren deoarece intre timp se poate modifica legea? Ce primeaza: certificatul de urbanism in curs sau legea aparuta peste noapte?

    multumesc

    • CU are doar rol informativ… din câte ştiu primăria poate cere orice acte în plus chiar după ce aţi depus documentaţia, în acest caz modificarea legii impune şi schimbarea documentaţiei depuse… CU este un act oficial, dar nu vă dă dreptul de construire, iar autorizaţia nu a fost emisă, din câte spuneţi… pare, mai degrabă o problemă juridică şi nu de urbanism

  • catalin

    Buna ziua am si eu o intrebare la dumneavoastra vreau sa constriesc o casa si stiu ca imi trebuie certificat de urbanism.dar,unde vreu sa construiesc o mai fost o casa veche si am stricato dar fara nici un act,mai clar z-o daramat ca o fost foarte veche si acum imi trebuie sa scot de 2ori cerificatu sau ajunge doar o singura data si sa-l folosesc si la demolare si la constructie

  • irina

    am si eu o intrebare,vecinul meu a construit o locuinta cu etaj si mansarda acum 3ani acum isi legalizeaza actele are nevoie de acordul meu,mentionez caci a construit la o distanta de 50cm de mine,avand acooerisul si geamuri catre mine.Am aflat ca deja le-a dat C.U.precizez ca are o relatie in primarie.

Lasă un comentariu

  

  

  

You can use these HTML tags

<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>